不動産売買は原則、本人同士による取引でなければなりません。
しかし、その本人が何らかの事情で入院中の場合、不動産売却は頓挫してしまうのでしょうか？
今回は、不動産売却で所有者である自分や親が入院中の場合、また認知症の場合にどのような方法で売却できるかをご紹介します。
所有者である自分が入院中の不動産売却の方法
自分が不動産所有者の場合、入院中でも判断能力があれば、不動産会社の担当者や買主に来院してもらって不動産売却をすることができます。
不動産の売買契約は、売主と買主が対面できれば場所を選ばず進めることができます。
容態が悪く契約手続きが困難であれば、委任状を作成し代理人を立てることも可能です。
代理人にはとくに資格は不要ですが、大金が動くため未成年者を除く信頼できる方に任せましょう。
委任状のなかで、代理人の権限を制限しておくことで（売却価格、条件の決定など）トラブルも回避できます。
ほかには、贈与または売買により家族の誰かに所有権を移し、新所有者に売却活動をしてもらう方法もあります。
ただし新所有者は、贈与税や譲渡所得税の対象になる可能性があることに留意しておきましょう。
所有者の親が入院中の不動産売却の方法
所有者が親の場合も、親が委任状を作成し子どもを代理人として立てることで、子どもが親に代わって不動産売却をすすめることができます。
譲渡や贈与による名義変更での売却も可能ですが、子どもに購入・納税のための資金がないと成立しません。
また、名義変更後による売却では、ほかに相続人がいる場合に不動産売却のための名義変更であるという理解を得ることが重要です。
一見、相続前に一人の相続人だけが財産を享受しているように見え、トラブルになりかねません。
所有者が認知症で入院中の不動産売却の方法
不動産の契約行為は、本人の判断能力が乏しい場合、本人保護の観点から無効となります。
所有者が認知症の場合は、配偶者や四親等内親族などが裁判所に申し立てをおこない、成年後見人を立て売却を代行してもらうことが可能です。
成年後見制度には法定後見制度と任意後見制度の2つがあります。
法定後見制度では、認知症発症後の申し立てにより、その理由や医師の診断から裁判所が総合的に判断し、ふさわしい後見人を選任します。
一方の任意後見制度とは、本人が認知症を発症する前の段階で、将来に備えて任意で後見人を選任しておく方法です。
多くの場合、法定後見人制度により裁判所が選任するため、申立て側の意図を汲む方が選任されるとは限りません。
本人の意向や条件を反映したい場合には、認知症を発症する前の元気なうちに、任意後見制度で後見人を選任しておく必要があります。
まとめ
所有者が入院中でも、状況によっては本人や代理人、また名義変更による新所有者によって不動産売却は可能です。
認知症の場合は成年後見人による売却が可能ですが、本人の意思を尊重するのであれば、発症前に後見人を選任するようにしましょう。
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